اجاره به چه معناست؟

اجاره توافقی است که با توسل به آن مستاجر منافع عین مستاجره شامل اشیاء، حیوان و انسان را در مدت اجاره به دست آورده و لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد و میبایست مالک منافع عین مستاجره باشد.
مشخص بودن مدت در اجاره اشیاء مثل اجاره خودرو یا آپارتمان الزامی بوده و برای صحت اجاره موجر میبایست توانایی تسلیم نمودن عین مستاجره را به مستاجر داشته باشد و اگر از تسلیم عین مستاجره امتناع نماید الزام میشود.
استفاده از عین مستاجره نباید باعث از بین رفتن عین مستاجره باشد.
اگر مستاجر ثابت کند که موضوع اجاره ( عین مستاجره ) در مدت زمان اجاره معیوب بوده است میتواند توافق بر اجاره را فسخ نماید مگر اینکه موجر طوری رفع عیب نماید که به مستاجر ضرری وارد نشود و همچنین مستاجر میتواند مورد اجاره را با همان صورت معیوب و در قبال تمام مال الجاره قبول نماید.
اگر موضوع اجاره به دلیل عیب قابلیت انتفاع خود را از دست بدهد و رفع عیب ممکن نباشد اجاره باطل میباشد.
هر گاه عین مستأجره به واسطه ي عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
همچنین اگر در مدت زمان توافق شده بر اجاره، در موضوع اجاره تعمیراتی لازم شود و تاخیر در تعمیرات موجب ورود ضرر موجر باشد مستاجر حق فسخ دارد هر چند تعمیرات مانع کلی یا جزئی مستاجر از استفاده نمودن از موضوع توافق اجاره باشد و مستاجر مانع از انجام تعمیرات توسط موجر شود.
مخارج تعمیرات موضوع اجاره در صورتی که برای امکان استفاده از موضوع اجاره لازم است و همچنین وسایلی که برای استفاده کردن از عین مستاجره لازم است بر عهده مالک میباشد مگر خلاف آن شرط شود یا بر حسب عرف خلاف آن ثابت شود.
اگر مستاجر نسبت به موضوع اجاره تعدی یا تفریط کند و موجر نتواند او را از تعدی یا تفریط منع کند موجر حق فسخ اجاره را دارد.
اگر شخص ثالثی غیر از مستاجر و موجر بدون ادعای حقی در عین مستاجره مزاحمتی برای مستاجر در استفاده از عین یا منافع موضوع اجاره ایجاد نماید اگر هنوز مورد اجاره به مستاجر داده نشده باشد مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد و اگر فسخ نکرد میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل مزاحمت به شخص ثالث مراجعه نماید و اگر مزاحمت شخص ثالث بعد از این باشد که مورد اجاره به مستاجر داده شده است در این صورت مستاجر میبایست حق خود را از شخص ثالث مزاحم بگیرد و حق فسخ ندارد و اگر شخص ثالث مدعی حقی بر مورد اجاره باشد میبایست ابتدا حق خود را با طرح دعوی علیه موجر و مستاجر ( هر دو ) ثابت و پس از آن مال موضوع اجاره را از مستاجر انتزاع نماید.
مستاجر نباید در موضوع اجاره تعدی یا تفریط نموده و باید به شکل متعارفی از موضوع قرارداد اجاره استفاده نماید اگر نحوه مصرف تعیین نشده باشد میبایست بر حسب مقصود اجاره استفاده نماید و اگر منفعت مخصوصی منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده ای کند که از حیث ایجاد ضرر ، کمتر یا به اندازه منفعت معین شده باشد.
اگر مستاجر بر خلاف نوع تعیین شده در قرارداد از مورد اجاره استفاده نماید موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
مستاجر باید اجاره بها را در زمان تعیین شده بپردازد و اگر در توافق اجاره ، زمان پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد میبایست نقدا بپردازد.
اگر موضوع اجاره بدون تعدی یا تفریط مستاجر کلا یا قسمتی از آن از بین برود مستاجر ضامن نیست مگر اینکه در صورتی که مستاجر تعدی یا تفریط نموده باشد.
مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدي او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدي نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجهي تفریط یا تعدي حاصل نشده باشد.
قرارداد اجاره با تمام مدت آن تمام شده و اگر مستاجر بدون اجازه مالک موضوع اجاره را در تصرف خود نگاه دارد میبایست اجرت المثل دوران تصرف را به مالک بپردازد هر چند از موضوع اجاره استفاده نکرده باشد.
اگر مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره ، با اجازه مالک مورد اجاره را در تصرف خود نگاه دارد زمانی میبایست اجرت المثل بدهد که استفاده کرده باشد یا مالک اجازه داده باشد که مجانی از موضوع اجاره استفاده نماید.
اگر مستاجر یا موجر فوت نمایند قرارداد اجاره باقی خواهد بود و باطل نمیشود ولی اگر موجر فقط در مدت عمر خود مالک منافع بوده است با فوت موجر اجاره باطل میگردد و اگر مستاجر فوت کند اجاره باقی میماند مگر اینکه مستاجر برای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد که در این صورت قرارداد اجاره باطل میباشد.
مطابق قانون مدنی مستاجر حق دارد در مدت اجاره موضوع اجاره را به دیگری منتقل نماید و اگر در صورت انتقال موجر برای خود حق فسخ در توافق آورده باشد میتواند توافق بر اجاره را فسخ نماید و در مواردی که موضوع قرارداد اجاره مال وقفی مثل زمین وقفی باشد و متولی موقوفه با ملاحظه سود موقوفه، مال موقوفه را به اجاره بدهد و در بین مدت قرارداد اجاره مال موقوفه، متولی فوت نماید اجاره مال موقوفه صحیح بوده و با فوت متولی توافق بر اجاره مال موقوفه صحیح میباشد.
اجاره دادن مالی که بر حسب بیع شرط بدست آمده است در صورتی صحیح است که مغایر حقوق فروشنده نباشد و الا اگر حق فروشنده به وسیله قراردادن شرط فسخ در صورت اجاره ذکر نگردد قرارداد اجاره توسط مالکی که بر حسب بیع شرط مال موضوع اجاره را به اجاره داده است در قسمتی که مغایر حق فروشنده بیع شرط باطل میباشد.
اگر در توافق بر اجاره مدت اجاره به طور صریح بیان نشود و اجاره بها برای مدت مشخص مثلا یک روز یا یک ماه یا یک سال باشد مدت اجاره بر حسب مبلغ اجاره بها محاسبه میگردد و اگر مستاجر بیشتر از مبلغ اجاره بها موضوع اجاره را در تصرف خود نگاه دارد مستاجر میبایست در قبال مدت اضافه مبلغ معین شده برای یک روز یا یک ماه یا یک سال را بپردازد.
اگر مستاجر بدن اینکه از موجر اجازه دریافت نماید موضوع اجاره را تعمیر نماید حق مطالبه مبلغ پرداختی بابت تعمیر را ندارد و اگر بدون اجازه ساختمانی بسازد یا درختی بکارد هر یک از موجر یا مستاجر هر وقت بخواهد ساختمان یا بنا را تخریب یا درخت را قطع نماید و اگر به جهت تخریب یا قطع درخت در موضوع اجاره نقصی ایجاد شود مستاجر ضامن میباشد.
اگر مستاجر بر حسب قرارداد اجاره اجازه داشته باشد در مال موضوع اجاره مثل مال وقفی ساختمانی احداث یا درختی بکارد پس از پایان مدت اجاره موجر نمیتواند مستاجر را ملزم به تخریب ساختمان یا قطع درختان نماید چرا که بر حسب اجازه او بوده است حال اگر ساختمان ساخته شده یا درخت کاشته شده در تصرف مستاجر باشد او میبایست اجرت المثل زمین مورد تصرف را به مالک بدهد و اگر ساختمان احداث شده یا درخت کاشته شده بعد از مدت اجاره در تصرف مالک زمین باشد او میبایست اجرت المثل ساختمان احداث شده یا درخت کاشته شده توسط مستاجر را به مستاجر بپردازد.
اگر در خلال مدت اجاره مستاجر فوت نماید الباقی اجاره بها به فوت او حال نمیشود و در موعد خود میبایست محاسبه و پرداخت شود.
مطابق ماده ۵۰۶ قانون مدنی در اجاره زمین و ملک زراعی اگر به محصولات زراعی از هر جهت آفتی وارد شود بنا بر اصل مسئولیت آن با مستاجر مسباشد مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگری شرط شده باشد اگر موضوع اجاره حیوان باشد موضوع اجاره یا با تعیین منفعت و یا با تعیین مدت اجاره یا بر حسب مسافت و محلی است که سوارکار باید به آن جا برسد و اگر موضوع اجاره حیوان بر حسب مدت اجاره باشد تعیین کسی که سوار بر حیوان میشود لازم نیست ولی مستاجر نباید بیش از متعارف بر حیوان حمل کند و در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر حیوان در مدت معینی به دست مستاجر نرسد قسمتی از اجاره بها کسر شود.
در اجاره حیوان لازم نیست حیوان معینی موضوع قرارداد اجاره باشد بلکه تعیین نوع حیوان کافی میباشد و حیوان موضوع اجاره میبایست در همان موضوع اجاره و مورد قصد طرفین استفاده شود
موضوع اجاره ممکن است اجاره کردن اشخاص برای خدمت ، کارگری ، تصدی گری حمل و نقل میبایست مدت اجاره یا امر معین مشخص شود و مزد کارگر و متصدی یا خدمتکار بر حسب مدت زمان روز ، ماه و سالی است که بر اساس آن مزد شخص پرداخت میگردد و پس از پایان مدت شخص مستحق اجرت مورد توافق بین طرفین میباشد.
متصدی حمل و نقل امین محسوب میگردد.