اجاره به چه معناست؟

مشاوره با وکیل در خصوص موضوع عقد اجاره از جهات مختلفی حائز اهمیت است و اصول و قواعد حاکم بر قرارداد عقد اجاره و همچنین حقوق موجر و مستاجر در قرارداد اجاره را به صورت جامع از نظر وکیل مورد بررسی قرار می دهیم.

وکیل در پاسخ به موضوع مشاوره که اجاره به چه معنی است بیان می دارد اجاره توافقی است که بر اساس مواد 466 لغایت 517 قانون مدنی ایران، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ،قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، منعقد و با توسل به آن مستاجر منافع عین مستاجره شامل اشیاء، حیوان و انسان را در مدت اجاره به دست آورده . در عقد اجاره لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد و صرفا میبایست مالک منافع عین مستاجره باشد.

مدت اجاره

بر اساس قواعد مرتبط با اجاره مشخص بودن مدت در اجاره اشیاء مثل اجاره خودرو یا آپارتمان الزامی می باشد.

شرایط موضوع اجاره

برای صحت قرارداد عقد اجاره، موجر میبایست شرایط موضوع اجاره وجود داشته باشد و شامل شرایط زیر می باشد:

موجر یا مالک منافع می بایست توانایی تسلیم نمودن عین مستاجره را به مستاجر داشته باشد. و اگر از تسلیم عین مستاجره امتناع نماید الزام میشود.
استفاده از عین مستاجره نباید باعث از بین رفتن عین مستاجره باشد.
اگر مستاجر ثابت کند که موضوع اجاره ( عین مستاجره ) در مدت زمان اجاره معیوب بوده است میتواند توافق بر اجاره را فسخ نماید مگر اینکه موجر طوری رفع عیب نماید که به مستاجر ضرری وارد نشود و همچنین مستاجر میتواند مورد اجاره را با همان صورت معیوب و در قبال تمام مال الجاره قبول نماید.
اگر موضوع اجاره به دلیل عیب قابلیت انتفاع خود را از دست بدهد و رفع عیب ممکن نباشد اجاره باطل میباشد.
هر گاه عین مستأجره به واسطه ي عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
همچنین اگر در مدت زمان توافق شده بر اجاره، در موضوع اجاره تعمیراتی لازم شود و تاخیر در تعمیرات موجب ورود ضرر موجر باشد مستاجر حق فسخ دارد هر چند تعمیرات مانع کلی یا جزئی مستاجر از استفاده نمودن از موضوع توافق اجاره باشد و مستاجر مانع از انجام تعمیرات توسط موجر شود.

مخارج تعمیرات موضوع اجاره

مخارج تعمیرات موضوع اجاره در صورتی که برای امکان استفاده از موضوع اجاره لازم است و همچنین وسایلی که برای استفاده کردن از عین مستاجره لازم است بر عهده مالک میباشد مگر خلاف آن شرط شود یا بر حسب عرف خلاف آن ثابت شود.

مزاحمت ثالث در موضوع اجاره

اگر شخص ثالثی غیر از مستاجر و موجر بدون ادعای حقی در عین مستاجره مزاحمتی برای مستاجر در استفاده از عین یا منافع موضوع اجاره ایجاد نماید. چنانچه هنوز مورد اجاره به مستاجر داده نشده باشد مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد و اگر فسخ نکرد میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل مزاحمت به شخص ثالث مراجعه نماید و اگر مزاحمت شخص ثالث بعد از این باشد که مورد اجاره به مستاجر داده شده است.در این صورت مستاجر میبایست حق خود را از شخص ثالث مزاحم بگیرد و حق فسخ ندارد.  اگر شخص ثالث مدعی حقی بر مورد اجاره باشد میبایست ابتدا حق خود را با طرح دعوی علیه موجر و مستاجر ( هر دو ) ثابت نماید. و پس از آن مال موضوع اجاره را از مستاجر انتزاع نماید.
مستاجر نباید در موضوع اجاره تعدی یا تفریط نماید. باید به شکل متعارفی از موضوع قرارداد اجاره استفاده نماید اگر نحوه مصرف تعیین نشده باشد میبایست بر حسب مقصود اجاره استفاده نماید و اگر منفعت مخصوصی منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده ای کند که از حیث ایجاد ضرر ، کمتر یا به اندازه منفعت معین شده باشد.

استقفاده غیر مجاز از موضوع اجاره

اگر مستاجر بر خلاف نوع تعیین شده در قرارداد از مورد اجاره استفاده نماید موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

شرایط اجاره بها

مستاجر باید اجاره بها را در زمان تعیین شده بپردازد و اگر در توافق اجاره ، زمان پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد میبایست نقدا بپردازد.

از بین رفتن موضوع اجاره

اگر موضوع اجاره بدون تعدی یا تفریط مستاجر کلا یا قسمتی از آن از بین برود مستاجر ضامن نیست. مگر اینکه در صورتی که مستاجر تعدی یا تفریط نموده باشد.

ضمانت مستاجر نسبت به موضوع اجاره

مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدي او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود. ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدي نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجهي تفریط یا تعدي حاصل نشده باشد.

پایان قرارداد اجاره

قرارداد اجاره با اتمام مدت آن، به پایان رسیده و اگر مستاجر بدون اجازه مالک موضوع اجاره را در تصرف خود نگاه دارد میبایست اجرت المثل دوران تصرف را به مالک بپردازد هر چند از موضوع اجاره استفاده نکرده باشد.
اگر مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره ، با اجازه مالک مورد اجاره را در تصرف خود نگاه دارد زمانی میبایست اجرت المثل بدهد که استفاده کرده باشد. یا مالک اجازه داده باشد که مجانی از موضوع اجاره استفاده نماید.

فوت موجر یا مستاجر

اگر مستاجر یا موجر فوت نمایند قرارداد اجاره باقی خواهد بود و باطل نمیشود. ولی اگر موجر فقط در مدت عمر خود مالک منافع بوده است با فوت موجر اجاره باطل میگردد. اگر مستاجر فوت کند اجاره باقی میماند. مگر اینکه مستاجر برای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد که در این صورت قرارداد اجاره باطل میباشد.چنانچه در خلال مدت اجاره مستاجر فوت نماید الباقی اجاره بها به فوت او حال نمیشود و در موعد خود میبایست محاسبه و پرداخت شود.

انتقال موضوع اجاره توسط مستاجر

مطابق قانون مدنی مستاجر حق دارد در مدت اجاره موضوع اجاره را به دیگری منتقل نماید. چنانچه صورتی که انتقال موجر برای خود حق فسخ در توافق آورده باشد میتواند توافق بر اجاره را فسخ نماید.  در مواردی که موضوع قرارداد اجاره مال وقفی مثل زمین وقفی باشد و متولی موقوفه با ملاحظه سود موقوفه، مال موقوفه را به اجاره بدهد. در بین مدت قرارداد اجاره مال موقوفه، متولی فوت نماید اجاره مال موقوفه صحیح بوده است. و با فوت متولی توافق بر اجاره مال موقوفه صحیح میباشد.

اجاره دادن به وسیله بیع شرط

اجاره دادن مالی که بر حسب بیع شرط بدست آمده است در صورتی صحیح است که مغایر حقوق فروشنده نباشد. الا اگر حق فروشنده به وسیله قراردادن شرط فسخ در صورت اجاره ذکر نگردد قرارداد اجاره توسط مالکی که بر حسب بیع شرط مال موضوع اجاره را به اجاره داده است. در قسمتی که مغایر حق فروشنده بیع شرط باطل میباشد.

اجاره بها برای مدت مشخص

چنانچه در توافق بر اجاره مدت اجاره به طور صریح بیان نشود.  اجاره بها برای مدت مشخص مثلا یک روز یا یک ماه یا یک سال باشد مدت اجاره بر حسب مبلغ اجاره بها محاسبه میگردد. اگر مستاجر بیشتر از مبلغ اجاره بها موضوع اجاره را در تصرف خود نگاه دارد مستاجر میبایست در قبال مدت اضافه مبلغ معین شده برای یک روز یا یک ماه یا یک سال را بپردازد.

تعمیر موضوع اجاره توسط مستاجر

چنانچه مستاجر بدن اینکه از موجر اجازه دریافت نماید موضوع اجاره را تعمیر نماید حق مطالبه مبلغ پرداختی بابت تعمیر را ندارد. اگر بدون اجازه ساختمانی بسازد یا درختی بکارد هر یک از موجر یا مستاجر هر وقت بخواهد ساختمان یا بنا را تخریب یا درخت را قطع نماید.  چنانچه به جهت تخریب یا قطع درخت در موضوع اجاره نقصی ایجاد شود مستاجر ضامن میباشد.
اگر مستاجر بر حسب قرارداد اجاره، اجازه داشته باشد در مال موضوع اجاره مثل مال وقفی ساختمانی احداث یا درختی بکارد پس از پایان مدت اجاره موجر نمیتواند مستاجر را ملزم به تخریب ساختمان یا قطع درختان نماید. چرا که بر حسب اجازه او بوده است. حال اگر ساختمان ساخته شده یا درخت کاشته شده در تصرف مستاجر باشد او میبایست اجرت المثل زمین مورد تصرف را به مالک بدهد.  اگر ساختمان احداث شده یا درخت کاشته شده بعد از مدت اجاره در تصرف مالک زمین باشد او میبایست اجرت المثل ساختمان احداث شده یا درخت کاشته شده توسط مستاجر را به مستاجر بپردازد.

اجاره زمین و ملک زراعی

مطابق ماده ۵۰۶ قانون مدنی در اجاره زمین و ملک زراعی اگر به محصولات زراعی از هر جهت آفتی وارد شود بنا بر اصل مسئولیت آن با مستاجر باشد. مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگری شرط شده باشد.

اجاره حیوان

اگر موضوع اجاره حیوان باشد موضوع اجاره یا با تعیین منفعت و یا با تعیین مدت اجاره یا بر حسب مسافت و محلی است که سوارکار باید به آن جا برسد.  اگر موضوع اجاره حیوان بر حسب مدت اجاره باشد تعیین کسی که سوار بر حیوان میشود لازم نیست. ولی مستاجر نباید بیش از متعارف بر حیوان حمل کند.  در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر حیوان در مدت معینی به دست مستاجر نرسد قسمتی از اجاره بها کسر شود.
در اجاره حیوان لازم نیست حیوان معینی موضوع قرارداد اجاره باشد. بلکه تعیین نوع حیوان کافی میباشد و حیوان موضوع اجاره میبایست در همان موضوع اجاره و مورد قصد طرفین استفاده شود

اجاره متصدی حمل و نقل

موضوع اجاره ممکن است اجاره کردن اشخاص برای خدمت ، کارگری ، تصدی گری حمل و نقل میبایست مدت اجاره یا امر معین مشخص شود. مزد کارگر و متصدی یا خدمتکار بر حسب مدت زمان روز ، ماه و سالی است که بر اساس آن مزد شخص پرداخت میگردد.  پس از پایان مدت شخص مستحق اجرت مورد توافق بین طرفین میباشد. متصدی حمل و نقل امین محسوب میگردد.

تصویب نامه ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها سال ۱۴۰۱

متن قرارداد اجاره

متن قرارداد اجاره می بایست دارای عنوان اجاره باشد و بهتر است عنوان اجاره مکان یا اشیائ، انسان یا حیوان مشخص گردد.در قرارداد اجاره می بایستنشانی طرفین و مشخصات ملیت طرفین و مشخصات سامانه ثنا افراد درج گردد چرا که اطلاعات هویتی طرفین مقدمه حل و فصل اختلافات احتمالی آینده می باشد.

طرفین قرارداد اجاره

طرفین باید موضوع قرارداد اجاره را مشخص نمایند مثلا مشخص کنند موضوع قراردادشان استفاده از منافع چه نوعی از موضوعات مرتبط با انسان، حیوان و اشیاء می باشد به طور مثال استفاده از منافع یک باب منزل مسکونی یا دفتر و مغازه یا تجارتخانه و هر محل مسکونی یا تجاری مثل هتل یا اداری و یا هر نوع فضای واقعی یا اینترنتی یا شبکه اجتماعی با ملحقاتی مثل پارکینگ و انباری یا بدن آن ها باشد.همچنین موضوع قرارداد اجاره ممکن است حق بهره برداری از یک نام تجاری یا موسسه یا آموزشگاه و یا کارخانه باشد.

مدت قرارداد اجاره

مدت قرارداد اجاره می بایست کاملا مشخص باشد و در صورت تمدید شفاهی یا کتبی باید مدت قرارداد اجاره مشخص بوده و تصریح گردد به طور مثال قید میگردد مدت اجاره 1 روز یا یک هفته یا یک ماه یا یک سال یا 10 سال و الی آخر.

ابتدای مدت قرارداد اجاره

اگر ابتدای مدت اجاره مثل تحویل موضوع قرارداد اجاره مشخص نشده باشد قرارداد اجاره صحیح است و از تاریخ تنظیم قرارداد عقد اجاره طرفین ملزم به اجرای تعهدات مثل پرداخت مبلغ رهن یا تحویل موضوع اجاره می باشند

شروط قرارداد اجاره

طرفین قرارداد اجاره می توانند هر شرط یا شروطی که لازم باشد برای یک طرف یا دو طرف قرارداد ایجاد و حق فسخ ایجاد نمایند و در ذیل انواع شرایط در قرارداد اجاره را به طور مثال ذکر می نمائیم.

شرط متاهل یا مجرد یا تعداد افراد استفاده کننده جهت استفاده تجاری یا غیر تجاری یا مسکونی شرط شود.

طرفین میتوانند شرط کنند که چنانچه موجر در مدت اجاره تعمیرات کلی ساختمان را انجام ندهد مستاجر حق فسخ داشته باشد.

همچنین طرفی موجر میتواند شرط نماید که چنانچه مستاجر اجاره بها را تا مدت مثلا دو ماه پرداخت نماید موجر حق فسخ قرارداد اجاره و کسر مبلغ اجاره تا زمان اجرای فسخ از مبلغ وجه ارهانه را داشته باشد.

همچنین طرفین میتوانند در قرارداد اجاره قید و شرط نمایند در صورتی که مستاجر قصد تخلیه زودتر از مدت زمان مندرج در قرارداد را داشته باشد مکلف به پرداخت هزینه کمیسیون قرارداد اجاره و مثلا پرداخت 10 روز اجاره بها یا یک ماه اجاره بها  باشد.

تضمین قرارداد اجاره

تضمین قرارداد اجاره ای که برای طرفین تعهدات قراردادی ایجاد نموده است می تواند توسط طرفین تضمین گردد و تضمین میتواند چک، سفته، سند املاک و اموال منقول یا غیر منقول یا به وسیله دپوزیت اشیاء یا حیوانی مثل اسب صورت بگیرد.

عدم پرداخت اجاره بها سر وقت

عدم پرداخت اجاره بها سر وقت خللی به قرارداد اجاره وارد نمی کند مگر اینکه صراحتا به موجر یا مالک عین مستاجره حق فسخ قرارداد اجاره به جهت عدم پر داخت سر وقت یا در زمان تعیین شده در قرارداد داده شده باشد

انفساخ اتوماتیک قرارداد اجاره

انفساخ قرارداد اجاره به این معنی است که در صورت تحقق شدن شرط موجب انفساخ،  قرارداد به خودی خود و به طور اتوماتیک بدون اعلام اراده از طرف مستاجر یا موجر بر هم میخورد و حقوق مالی طرفین می بایست بر اساس قرارداد محاسبه گردد مثلا حق رهن مستاجر به او مسترد گردد و چنانچه بعد از فسخ یا انفساخ یکی از طرفین بر اساس قرارداد اجاره عمل ننماید طرف دیگر می بایست برای دعوی مطالبه وجه رهن یا ادعاهای خود و موجر نیز بابت ادعای خود مثل اجاره بها معوقه یا خسارات وارده به موضوع قرارداد اجاره اقدام قضایی نماید و در هر مورد رسیدگی مجزا و اختصاصی لازم و ضروری می باشد.

حق کمیسیون مشاور یا دلال یا متصدی بنگاه املاک

از مبلغ مجموع رهن و اجاره موضوع اجاره نامه تا مبلغ 500 میلیون تومان، نیم درصد مبنای محاسبه حق الزحمه یا حق کمیسیون مشاور یا دلال قرارداد اجاره  یا بنگاه معاملاتی می باشد و اگر مجموع مبلغ اجاره بیشتر از 500 میلیون تومان باشد بابت مبلغ بالاتر بیست و پنج صدم درصد از مبلغ اجاره یا رهن و اجاره ملاک برای محاسبه حق کمیسیون املاک می باشد.

 پشیمانی از قرارداد اجاره

در صورتی که حق پشیمانی در قرارداد اجاره قید شده باشد یا طرفین برای یک طرف یا دو طرف حق فسخ قرار داده باشند پشیمانی از قرارداد اجاره امکان دارد و الا با توجه به اینکه قرارداد اجاره قراردادی لازم می باشد طرفین امکان پشیمانی از امضاء قرارداد اجاره را نخواهند داشت.

امضاء قرارداد اجاره

طرفین قرارداد اجاره می بایست قرارداد را امضا نمایند و در صورتی که قراردادی امضاء نشود قرارداد اجاره محسوب نمیگردد وطرفین ملزم به متن اجاره نامه نوشته شده یا پرداخت کمیسین متصدی املاک یا مشاور و دلال معاملاتی نمی باشند.

تعهدات در انقضا و پایان قرارداد اجاره

در صورت پایان یافتن  یا انقضا مدت اجاره، مستاجر باید موضوع اجاره را به موجر مسترد و تعهدات قراردادی مثل هزینه برق یا مالیات و عوارض شغلی و حقوق تامین اجتماعی محل موضوع قرارداد اجاره را تسویه و موجر نیز موظف به انجام تعهدات قراردادی مثل استرداد مبلغ رهن به مستاجر یا وکیل رسمی او که میتواند همسر یا شوهر مستاجر باشد می باشد.

ضمانت تعهدات در پایان قرارداد اجاره

در پایان قرارداد اجاره در صورتی که طرفین نتوانند اختلاف خود را از طریق مذاکره یا سازش حل نمایند میبایست برای طرح دعوی مرتبط با موضوع اجاره مثل تخلیه فوری ملک موضوع اجاره یا مطالبه مبلغ رهن از طرف مساجر در مراجع قضائی طرح دعوی نمایند. بهتر است قبل از طرح دعوی حقوقی یا کیفری حقوق قراردادی خود در عقد اجاره را از طریق اظهارنامه رسمی مطالبه کنید.و در جهت تصمیم به طرح دعوی یا شکایت، طرفین می بایست با دریافت نوبت خدمات قضایی به دفتر خدمات قضایی مراجعه و دعوی حقوقی یا کیفری مرتبط با قرارداد اجاره را مطالبه نمایند.

ضمانت انتقال مورد اجاره به غیر

همچنین اگر موجر بعد از انتقال منافع عین مستاجره موضوع قرارداد را به شخصی دیگر منتقل نماید از لحاظ کیفری قابل پیگیری با اتهام انتقال منافع متعلق به غیر می باشد و همین موضوع در مورد مستاجری که حق عدم انتقال موضوع قرارداد اجاره را امضاء نموده نیز حق انتقال موضوع اجاره را ندارد و در غیر این صورت ممکن است دعاوی کیفری مثل انتقال مال غیر یا دعوی تخلیه فوری یا عادی بر علیه او مطرح گردد.